基礎設施REITs發展駛入快車道

基礎設備REITs展開駛入快車道

近來，國務院辦公廳發布《關于進一步盤活存量財物擴展有用出資的意見》(以下簡稱《意見》)，提出推進基礎設備范疇不動產出資信托基金(REITs)健康展開，進一步進步引薦、審核功率，鼓舞更多契合條件的基礎設備REITs項目發行上市。

專家以為，利好方針支撐下，作為盤活存量財物、擴展有用出資的重要手段，基礎設備REITs有望加快走向商場化和老練化，在穩增長、促展開中發揮愈加重要的作用。

有用盤活存量財物

基礎設備REITs是近年來商場一大熱門。自2021年6月第一批9只公募REITs露臉以來，至今共有12只連續上市，觸及工業園區、倉儲物流、高速公路等基礎設備，募資規劃達458億元。

“基礎設備公募REITs創新了融資途徑，處理了‘基礎設備出資的錢從哪里來’的問題，為基建出資供給可繼續的資金來源。”中航基金首席經濟學家鄧海清表明，我國基建范疇沉淀了大量財物，經過REITs方法可以盤活這些存量財物，為傳統基建范疇補短板和新基建出資供給增量資金來源，發揮存量盤活和增量促進的兩層作用。

今年以來，圍繞基礎設備REITs的各項作業快速推進。3月，證監會表明，正在會同相關部委，進一步深入推進基礎設備REITs試點，完善準則機制，拓展試點范圍。4月，滬深交易所別離就基礎設備公募REITs新購入項目指引公開征求意見。5月，國務院常務會議提出經過發行不動產出資信托基金等方法，盤活基礎設備等存量財物。

此次《意見》清晰，進一步進步引薦、審核功率，鼓舞更多契合條件的基礎設備REITs項目發行上市。關于在保護工業鏈供給鏈安穩、強化民生保證等方面具有重要作用的項目，在滿意發行要求、契合商場預期、確保危險可控等前提下，可進一步靈活合理確定運營年限、收益集中度等要求。樹立健全擴募機制，探究樹立多層次基礎設備REITs商場等。

業界以為，方針支撐下，公募REITs有望造就一個新的權益出資商場，在助力基建展開、擴展有用出資中扮演愈加重要的人物。華夏基金表明，擴募機制有助于完善我國公募REITs商場的準則建造，加快推進優質存量基礎設備財物繼續進入資本商場，有用提高公募REITs產品的規劃和吸引力。

“基礎設備REITs快速展開，關于盤活存量財物、構成良性投融資循環具有重要意義。”招商基金研討部首席經濟學家李湛表明，一方面，基礎設備REITs流動性、安全性均較高，收益安穩，在我國基礎設備規劃巨大、財物存量高的布景下，基礎設備REITs的發行可以盤活存量財物;另一方面，關于具有長時間安穩現金流但缺乏流動性的基礎設備財物，公募REITs可以為之供給資金退出途徑，提高財物流動性，資金回籠后可出資于新的項目建造，構成良性循環;此外，基礎設備REITs豐富了基礎設備項目的資金來源，可以降低政府債款成本，為更多社會資本創造參加機會，進步資金裝備功率，促進我國基礎設備建造高質量展開。

多元擴容獲得進展

近來，基礎設備REITs多元化擴容邁出實質性一步。5月27日，證監會辦公廳與國家展開改革委辦公廳聯合發布《關于規范做好保證性租借住宅試點發行基礎設備范疇不動產出資信托基金(REITs)有關作業的告訴》，推進保證性租借住宅REITs業務規范有序展開。

同一天，全國第一批保證性租借住宅REITs項目正式申報。廈門安居集團有限公司REITs項目、深圳人才安居REITs項目別離向滬深交易所正式提交申報材料，也于同日向證監會申報。

“這意味著我國REITs試點項目擴容增類獲得了實質性突破，估計年內能見到保證性租借住宅REITs掛牌。”中信證券研討部表明，保證性租借住宅具有租金比較安穩、土地出讓金可能減免的特色，未來保證性租借住宅REITs有可能在一二線城市不斷推廣鋪開。

深交所表明，推出保證性租借住宅REITs具有重要作用和意義。首要，可以供給租借住宅增量出資的資金來源，改善地方政府財物負債結構。其次，豐富了公募REITs財物類型，拓展了組織和居民出資途徑，引導部分民間資金裝備于優質、現金流安穩的租借住宅項目。此外，經過盤活前期建造構成的大量優質財物，可以幫助企業敏捷回籠資金，緩釋新增項目建造壓力，樹立低成本、低杠桿運營模式。

“REITs是處理保證性租借住宅展開瓶頸的重要工具，未來展開空間較大。”中誠信托出資研討部高級研討員韓鳴飛以為，但要加快展開保證性租借住宅REITs，地方政府還應給予清晰的長時間支撐方針，比方，可以給予保證性租借住宅長時間的土地供給、稅費減免、租金補助等方針支撐，為項目到達REITs發行條件供給保證，安穩項目收益預期，吸引更多資金參加。

當前我國擁有大量且優質的存量基礎設備財物，商場估計，以推進保證性租借住宅REITs為關鍵，未來諸如水利設備、數據中心等沒有掩蓋的基礎設備財物有望加快申報設立REITs產品。“這些基礎設備財物關乎國計民生，合理的運營管理能發生杰出的社會效益，經過REITs等金融手段完成商場化發行，可有用收回前期投入繼而進行新的基礎設備項目建造，進步資金的使用功率。”中信證券研討部表明。

金融組織積極參加

進入5月以來，多地相繼出臺利好方針，加快推進基礎設備REITs展開。

四川提出11條行動，促進基礎設備REITs健康展開;江蘇鼓舞在更廣范疇展開創新探究，關于收回資金再出資契合條件的新項目，積極支撐請求中心預算內出資補助資金;上海提出推進更多契合條件的存量基礎設備項目發行REITs，遴選保證性租借住宅項目等展開REITs試點，支撐盤活存量資金用于新建項目。

觸及水利、工業園、租借住宅等多范疇的REITs項目招標也在緊鑼密鼓地進行，眾多金融組織參加其間。例如，南方基金、易方達基金、廣發基金成為四川能投橫江水電站公募REITs基金管理人項目中標提名人;平安證券、中信證券成為廣州科學城集團公募REITs總協調人項目中標提名人;中信證券、中金公司、國泰君安證券成為湘水展開基礎設備公募REITs咨詢服務項目中標提名人。

“華夏基金致力于與優秀的原始權益人和運營管理組織協作，并正在與相關企業積極探討或推進新基礎設備項目的發行或擴募作業，力求為出資者推出更多優質的公募REITs產品。”華夏基金表明。

總的來看，我國基礎設備REITs尚處于展開初級階段，商場機制有待進一步完善。“目前國內關于底層財物項目要求仍較為嚴格，商場上契合條件的優質項目并不多。同時，基礎設備REITs稅收方針系統還未構建老練，稅收優惠尚不夠清晰。此外，公募REITs的出資者和運營管理者有必定局限性，大眾出資者參加度不高，產品流動性有待提高。”李湛表明。

李湛主張，未來應逐步放寬對底層財物的篩選規范，完善關于底層財物特許運營到期一切權搬運等規矩。健全稅收法律法規，清晰REITs發行過程中觸及的稅收優惠問題。并且參照發達國家經驗，削減大眾出資者的參加限制，提高產品商場活躍度。

相關配套規矩正在逐步完善。近來，證監會指導證券交易所制定發布《新購入基礎設備項目(試行)》，支撐上市REITs經過擴募等方法收購財物，加大REITs商場建造力度，著力推進多層次資本商場高質量展開。

證監會表明，下一步，將會同相關部分單位，按照商場化法治化準則，鼓舞運營狀況和業績杰出、出資運作穩健、會計基礎作業規范的上市REITs展開擴募業務，同時強化商場監管，充分發揮REITs盤活存量財物、拓展基礎設備建造長時間資金來源的重要作用。(來源：經濟日報記者李華林)

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