由業態供應商向生活方式提供商迭代 鄭州實體商業急擴軍

鄭州線下商業，正在呈現新一輪飆增態勢。

2018年已經過半，來自專業機構的不完全統計顯示，鄭州今年至少新增28個商業項目，與去年的8個商業項目相比激增20個，商業體量增長超百萬平方米。

地產商轉型訴求，鄭州“商業洼地”厚積薄發激發的購買力，以及商業生態的重構，都成為這一輪商業井噴的推力。就目前來看，鄭州主城區購物中心化階段已經完成，四環內區域填空階段基本結束，大鄭州商業版圖日趨豐腴。

鄭州實體商業項目飆增，商業體量增長超百萬平方米

7月11日，正弘城相關負責人透露，今年年內，正弘城將攜17萬平方米的商業體量，在花園路商圈開業亮相，目前正處于招商中。正弘旗下的正弘國際名店曾是鄭州首個奢尚名品。轉戰住宅領域的正弘此番重回商界，備受關注。

近來本土商業風頭最勁者，莫過于新田集團。新田集團副總裁、河南鄭州國貿商業有限公司總裁司小偉接受大河報·大河財立方記者采訪時表示，綠地新都會·新田360廣場，目前正在緊密籌備中，預計8月底將在鄭州高鐵商圈開業。綠地新都會·新田360廣場總建筑面積13萬平方米，其中一期占地面積5萬平方米。除了新東站商圈，新田還在“白沙組團”布局了又一旗艦級消費地標新田360廣場“鄭州象湖店”。

正弘和新田在鄭州商業版圖的落子，亦是鄭州線下商業飆進的縮影。據RET睿意德不完全統計，2018年鄭州將至少新增28個商業項目，其中上悅城、鄭州1908購物公園等6個商業項目上半年已經開業，商業體量共計25.5萬平方米。而下半年即將開業的正弘城、建業凱旋廣場、綠地新都會·新田360廣場、永威·木色等22個項目總體量超130萬平方米。

這組數據與去年同比增量驚人。RET睿意德在去年年底的統計數據顯示，2017年鄭州新增了8個商業項目共40.9萬平方米，也就是說，2017年商業項目數量與總體量，均為2018年的零頭。

2018年密集出現的商業項目亦折射鄭州商業的迭代發展趨勢。大河報·大河財立方記者梳理28個商業項目發現，其中不乏鄭州老舊商業物業的升級改造。比如關照先生(原大商千盛)、泰得城(原華潤萬家)、大樂城(原人民路百盛)均預計在年底前整裝開業。

不僅鄭州凸顯線下商業熱潮，部分三、四線城市同樣迎來商業投資熱。6月22日，鶴壁萬達廣場正式開業。這也是河南省今年首座新開業的萬達廣場，鶴壁萬達廣場引進的品牌多達240個，主力店包括萬達影城、萬達寶貝王、蘇寧易購等。據萬達集團官網顯示，除了已開業的鶴壁萬達廣場，商丘、開封、許昌3個萬達廣場將于下半年陸續開業。

“鶴壁萬達廣場開業，3天人流量超60萬，對于鶴壁淇濱區20余萬的常住人口來說，相當于每人來了2.5次。”鶴壁萬達廣場總經理石磊告訴記者，“萬達為鶴壁市當地帶來了不少優質品牌，填補了中高端商業的空白，這也是能夠取得開門紅的重要原因之一。”

地產轉型+新零售迭代，催生新一輪商業潮

2018年鄭州商業項目的集中式爆發并非無跡可尋。RET睿意德華中區副總經理石俊東告訴大河報·大河財立方記者，本輪商業項目數量的飆進，除了鄭州整體城市實力提升和消費者需求的增長之外，很多新開商業都是基于上一輪三環內的城中村改造的最后一期，均已到開發或開業節點。

這一背景，加上地產商新形勢下的轉型訴求，使得地產商成為本輪商業項目飆進的主導力量和急先鋒，催生了新一輪的商業潮。一方面，在住宅政策持續緊縮下，原本為住宅配套的商業成為地產商的一個新的出海口;另一方面，完成原始資本積累的地產商，也在尋求新的資產經營模式，實現持續盈利。

在商業領域浸淫多年的石磊告訴大河報·大河財立方記者，與此前地產商“快進快出”粗放打法相比，國內不少擁有實力的地產商會對旗下商業板塊自主經營，而不是一賣了之。“5年前或者10年前的項目放到現在，1個項目相當于當時3個項目的價值，商業項目在升值的同時還在持續盈利。”石磊表示。

另外，商場、酒店和辦公樓三種業態都可當金融資產來進行融資，因此，在政策調控中，本土優勢地產企業將商業作為重點發力方向之一。

從市場層面來說，昔日“商業洼地”鄭州正在逐步釋放消費潛力，此前強調業態功能齊全的傳統商業并不能承載消費者的社交需求和良好的購物體驗感。從2016年開始，消費者需求也倒逼鄭州商業逐步向購物中心轉變。在今年，鄭州商業項目已呈現單純的“業態供應商”向“生活方式提供商”的大規模迭代。

與此前相比，新一輪的商業潮的蓬勃發展底氣十足。2017年，新一線城市研究所發布了《2017中國城市商業魅力排行榜》，榜單主要通過商業資源集聚度、城市樞紐性、城市人活躍度、生活方式多樣性和未來可塑性五大維度綜合考量。鄭州成為上榜“新同學”，其中：鄭州在城市樞紐性指數中得分62.69，在前十名城市中排名第7;在生活方式多樣性指數中得分66.56，在前十名城市中排名第9。

作為區域中心城市的鄭州，人口紅利的釋放與消費購買力持續增強，已有足夠能力承載鄭州商業的飆進。

商業“巨無霸”與社區商業齊頭并進，新型商業綜合體迭代加速

本輪商業熱潮下，大體量的商業綜合體和小而美的社區商業項目，呈現齊頭并進態勢。

業內人士告訴記者，2018年新增的商業項目大多以3萬到5萬平方米的小型社區商業項目為“主力軍”，數量的優勢并不能代表鄭州商業的發展方向和水平，“雖然社區化商業是未來的趨勢之一，但城市商業活力還要看區域內有影響力的大型商業綜合體及商圈”。

在區域商業“巨無霸”與社區化商業齊頭并進的格局下，社區型商業將會側重于超市、餐飲、兒童親子、休閑娛樂等業態;大體量的商業綜合體作為區域商業的“定海神針”，將會通過差異化和良好的體驗持續吸引顧客消費。

面對同質化嚴重的商業綜合體業態，也引發行業對標準化服務與個性化服務組合的重新思考。如正弘城將引進“FUTUREZOO未來動物城”，作為鄭州首家購物中心室內動物城，將動物園搬進購物中心，打造出一個沒籠子沒隔板，人與動物共存體驗場景;永威·木色則在商業項目中加入巖洞、植被、攀巖等大自然元素和互動項目到室內場景的設計，讓消費者充滿期待。

有業內人士認為：新零售，新思維、物聯網技術等造就新零售物種，將對傳統零售反向改造，呈現出“創意家居品牌市場表現搶眼，新興創新餐飲品牌頻出，融合業態發展迅速”等現象。

“未來無論是全國還是鄭州，商業運營內容和場景打造都將成為商業項目進入運營期的競技方向。”正弘城相關負責人廖燈成認為，傳統商業強調業態功能齊全，未來商業更注重空間感與情感消費，通過IP植入幫助商業塑造個性標簽。

從事商業策劃的云貓智管負責人王楠告訴記者：“未來的商業項目更注重空間的使用價值，商場作為線下流量入口，北京等一線城市的藝術展等活動也會放在商業項目舉辦，商場媒體屬性凸顯。”

互聯網對商業也提供了一個重新思考和優化行業邏輯的契機。如正弘城作為高端社區藍堡灣的商業配套項目，正弘置業通過研發APP，用新零售思維，打通商場與住戶的需求點，而這，也是目前不少商場進行探索的方向之一。

在業內人士看來，在藝術、潮流、休閑、輕奢、文化等方面，鄭州商業還有很大升級和豐富的空間。

突破“地產思維”經營商業，或是本土商業勢力發展關鍵

在新一輪布局中，搶灘鄭州線下商業者，依然是本土商業勢力與外來商業兩股力量。

據了解，經開區陽光城項目商業部分，陽光天地會帶來眾多新的品牌和操作方式。江蘇一德集團參與操作的管城區歷史文化街區改造的商業MALL部分也將以高端奢侈品購物中心和街區的方向打造。

高鐵東站東廣場華潤新時代廣場、北龍湖華潤龍湖南里，以及瑞安龍湖新天地等項目會大大豐富鄭州休閑街區商業。“另外，新城吾悅廣場一直在通過重資產和輕資產等形式積極拓展鄭州和河南市場。”石俊東告訴記者。

在司小偉看來，外來資本尤其是港資等企業，將會從國際上直接帶來優質企業和商業理念，通過“鯰魚效應”，使鄭州商業領域的競爭更加充分，加速新型商業綜合體迭代。而擁有成熟團隊、執行力強、背后資金支撐良好的品牌將在鄭州商圈產生波瀾，促使鄭州商業競爭加劇。

擁有省外商業地產工作經歷的廖燈成認為：“從另外一個角度來說，外來資本的進入也會把鄭州的商業拉升一個高度，對現在的鄭州商業主流格局產生影響，甚至會發生顛覆。”

不過，司小偉認為，以地產商為主導力量的新一輪商業潮，則亟須破解“地產思維”做商業，“因為那并不符合商業規律”。

司小偉解釋，商業的價值凸顯的是十年、二十年，甚至幾十年的價值，好的商業五年的培養期一過它就會持續盈利。據介紹，國內一些好的商業綜合體不要求馬上就做得很好，但是會接連不斷地引入品牌，是一個長線經營思維，未來有持續不斷的長遠回報。“這和地產思維是不一樣的，地產思維講的是短平快，資金密集型思維，講的是資金的快速回流。”司小偉說。

鄭州一些商業項目走“網紅”路線，通過網絡迅速躥紅，收割了首波粉絲。業內人士分析認為，能紅是好事，但是還要看后期的經營和后續動作，“顧客是有審美疲勞的，能不能持續跟進和調整，環境、服務管理、營銷三個方面都要跟上才會做成品牌。”