小區開發工程施工招投標透析

　雖然《招標投標法》第三條：把“(一)大型基礎設施、公用事業等關系社會公共利益、公眾安全的項目”列入必須招標范圍，但由于房地產開發項目大部分是私有資金，很多地方管理較松，一定程度上擾亂了建筑市場正常的招投標秩序。最近，針對開發工程項目招投標過程中存在的強攬工程、違規操作問題，按照領導人的指示精神，與相關科局一起對某某小區開發工程施工招投標過程進行了調查。這里反映出來的問題，在掀起城鎮開發熱潮的大部分地區，具有一定的代表性。現將情況剖析如下，以便類似地方的政府領導、招投標監管部門和建設主管部門以及開發商、建筑企業從中吸取些經驗和教訓：

　　一、基本情況
　　1、項目立項情況
　　2003年5月份J省的王某在一次招商引資會上獲得信息，隨即前往S縣考察，并購置了10640平方米土地；2003年7月20日S縣發展計劃委員會下發了立項批文，正式確認了房地產開發項目。
　　2、招前準備
　　在S縣政府的支持下，2003年06月25日成立房地產開發公司、取得營業執照，注冊資金1500萬元；2004年06月23日接到城市規劃許可證；2003年08月13日，獲得土地使用權；2004年6月19日建筑工程施工圖設計審查獲得通過；房屋工程建筑的資金來源清楚。
　　3、招投標經過
　　2004年7月4日下午縣政府領導人召集園區建設工作會議后，某招標監管部門主動到某某小區開發公司，告知招標必須具備的條件，并為其辦理了初步登記手續。
　　7月10日報送招標辦的有關材料基本合格齊全，并審核了其邀請招標方式正確性和三個標段劃分的合理性。
　　開發商考察了解13家建筑企業。直到9月初才將邀請書發出，領取了招標辦審核的招標文件。
　　9月7日、14日、16日分別進入當地交易市場，在招投標監管機構的監督下，按時開標；抽取評標專家評標；遵循評標委員會對廢標的裁定，重新組織了招標。
　　三次招標的結果是：當地的某某建設工程有限公司及項目經理S某某171。3萬元中標1#樓、某某建筑安裝工程有限公司及T某某項目經理以529萬元中標2#樓、某某建筑安裝總公司及項目經理G以474。3萬元中標3#、4#、5#、6#樓。在政府的再三催促下，歷時兩個多月的招標投標活動才得以結束。
　　二、主要做法
　　(1)、成立班子準備了資料。某某房地產開發公司成立以后，依法辦理了計劃委立項批文、建設規劃許可證、土地使用權證、施工圖設計審查批準書以及開發公司章程、營業執照、資金來源證明等手續。成立了以公司全權代表某某經理為首的5人招標小組，由于專業知識的需要，他們又聘請了造價師、監理工程師幫助考察施工企業，起草招標文件、研究工程造價和報價；十分謹慎的完成了開標、評標、定標等每一環節，并分別與中標單位簽訂了《工程施工合同》。
　　(2)、依法履行招投標程序。能夠按法規要求，招標報建時提供了相關資料，進入了規定程序，履行了登記手續，每個標段邀請了三家建筑商競標，出具了招標文件、準時進行了開標、服從評標專家的裁定和服務中心的公示結果等，完成了各個環節的操作。
　　(3)、風險共擔利益雙贏。由于建材的市場價格難以預測，特別是鋼筋的漲降幅度每噸有上千元的出入，不能因為建材的漲幅過大而使建筑企業無利可圖或虧本經營，也不能因為建材的降幅過大而使建設單位損失太大，經雙方商定，建材由雙方進行市場調研后共同決定供貨商的價格和數量。這就決定了建筑公司賺錢不會太多，風險不會太大；開發商投資多少、花明白錢，也心安理得。
　　(4)、與建筑公司和監理公司訂立的合同嚴格。第一、責任與義務細仔周到。工程的施工必須符合規范，業主對監理和工程公司的考察次數訂到天，施工問題返工作業不計費用等各個環節考慮非常全面；第二、體現了服從質監要求的意愿。保證服從質監部門對建材檢測結果、各部位的驗收報告；第三、建立業主登記簿。記錄項目經理和監理的出勤率，施工返工情況，嚴格與工程款、承包金掛鉤，時時掌握主動權，便于保證工效。
　　三、存在問題
　　1、開發商缺乏建筑行業如招投標等方面的基本知識。某某房地產開發公司的經辦人是搞化工起家的，是第一次搞房地產開發，對有關方面的法規知識了解不多，加之在J省老家了解的一些要求與開發地又不一致，在施工隊伍的選擇、招投標環節和施工合同的簽訂等具體操作上有些差異。
　　2、考察建筑商的內容不全面。業主對建筑工程公司極其慎重的考察了：訂立合同的權利；圓滿履行合同的能力，包括專業、技術資格和能力，資金、設備狀況；信譽、財務等方面的情況；還實地考察了公司的業績；但公司究竟委派哪一位項目經理他沒。
　　有考察，有一施工單位法人想更換項目經理，業主的回答是：“誰來做項目經理我不管，我只認你。”而項目經理是公司在工地施工的組織實施者，工地施工的環境、工程的質量和進度全由他掌握著，是否具備相應的資質、有沒有類似工程的業績、是否具備相應的施工能力，對工程至關重要；況且又要更換項目經理呢，企業法人是不可能全面具體負責這一個工地施工的。